楼盘备案价是根据房屋造价成本和开发商拿地的楼板价来综合计算的。楼盘备案价是房地产开发单位向物价局提供的所有房源备案价格，在申请预售许可证时就要提供，并且要对外进行公示，而购房者在查询该楼盘的预售许可证的情况下，就能看到相关的房源备案价格，其实是将楼盘价格在物价局做备案而已，其备案价并不是销售价。
差价的部分不能贷款，签署补充协议已装修补偿款的形式付现金给开发商。说白了就是买房首付提高了，对以后的买卖没影响，银行贷款也问题不大，除非在认房又认贷的城市买房首付比例按照看算二套。
商品房的备案价格是开发商在开盘之前就在建委备案的价格。销售价就是开盘后的价格。备案价格是开发商新售商品房的最高价格，并不是已经出售或者正在销售的房源的实际成交价格。房地产开发商做出的价格承诺，在实际销售过程中不得突破。如果涨价必须二次备案，说明涨价原因。
商品房的预售价格变动幅度原则上不超过之前的备案价格的5%，具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。也就是说从理论上说，都会要求严格执行房价备案制度，销售价格不允许比备案价格高。
1、在房价持续上涨的情况下，很多开发商售卖房子的最明显的一个手段就是一房两价。也就是所谓的备案价和售房价，两个价格就会存在一个高，一个地的状况。
2、在现实生活中，按照相关规定，商品房的预售价格变动的幅度部的超过备案价的5%，部的低于备案价的85%，如果超过或者是过低就会面临惩罚。这也是避免市场乱涨价，其最核心的是国家市场。
3、在所在城市实行房价备案制度，并且规定了几个月不能涨价的条件下，消费者在买房时，一定要求置业顾问拿出商品房的一房一价的备案表，防止有些不良的中介私自加价销售房子。